Đại dịch làm giảm giá trị khách sạn

Nhiều chủ khách sạn đang phải cân nhắc bán giảm giá hoặc cố gắng tiếp tục kinh doanh, Ảnh: Lê Toàn
Các khách sạn trên cả nước đã phải đóng cửa vĩnh viễn trong cuộc khủng hoảng COVID-19 do thiếu doanh thu, với nhiều người được cung cấp cho chủ sở hữu mới. Theo Sohovietnam, một cơ quan chuyên về sáp nhập và mua lại (M & A) trong lĩnh vực khách sạn, nhu cầu về các giao dịch này đã tăng lên gần đây, với sự quan tâm đến từ nhiều quỹ đầu tư trong và ngoài nước, cũng như các nhà đầu tư tài chính có khả năng.

Chủ tịch Sohovietnam, Phan Xuân Cần nói với VIR rằng hiện tại, công ty có danh mục hàng chục khách sạn mini, hơn 12 khách sạn cỡ trung và tám khách sạn cao cấp đang được chào bán cho người mua. Trong đó, hai khách sạn cao cấp đang thu hút sự quan tâm lớn từ khách hàng nước ngoài.

Theo ước tính của tôi, một khoản tiền 8-10 nghìn tỷ đồng (tương đương 347-434 triệu đồng) đã sẵn sàng để đầu tư vào các khách sạn và khu nghỉ dưỡng đã hoàn thành hoặc đang xây dựng tại các điểm đến du lịch trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hội An, v.v., Can Can nói.

Các khách sạn được người mua ưa chuộng nhất thường là 4 sao với hơn 100 phòng, với số vốn đầu tư khoảng 400-500 tỷ đồng (17-21 triệu USD) mỗi phòng.

Có thể nói nếu đại dịch kéo dài và các biện pháp xa cách xã hội được thắt chặt, có khả năng nhiều khách sạn sẽ gặp khó khăn khi giẫm lên mặt nước.

Trong số đó, các khách sạn nhỏ hơn rất có thể sẽ bị mua bởi vì chủ sở hữu của họ đã buộc phải bán chúng dưới dạng tài sản đau khổ do không thể gánh được tổn thất nặng nề. Tuy nhiên, khó khăn chịu đựng bởi các nhà đầu tư này là một cơ hội cho những người khác.
 

Nói về trường hợp nào có khả năng bán tài sản của họ nhất vào thời điểm này, Can có thể chỉ ra các nhà đầu tư đã thuê một số khách sạn, hoặc thậm chí là một chuỗi 10-15 khách sạn vừa và nhỏ ở trung tâm thành phố để kinh doanh. Những nhà đầu tư này hiện đang phải đối mặt với tình trạng thiếu dòng tiền vì lệnh ngừng hoạt động.

Thứ hai là những nhà đầu tư đã mua hết một khách sạn nhưng phải vay nợ và giờ phải bán hết khách sạn để trả nợ.

Các nhà đầu tư là chủ sở hữu của các khách sạn nhưng không chịu áp lực tài chính sẽ đóng cửa các khách sạn, cắt giảm chi phí và chờ đại dịch qua đi. Những nhà đầu tư này sẽ là người cuối cùng trong danh sách những người bị buộc phải bán.

Đại dịch đã và đang mang đến cơ hội cho cả người mua và người bán, với giá giảm theo hướng đánh giá thực sự giá trị tài sản. Tuy nhiên, giá thực tế trong bối cảnh khủng hoảng mà các nhà đầu tư này chấp nhận trả đang rơi xuống mái nhà, bằng 20-30% so với giá cố định trước khi đại dịch xuất hiện.

Trong phân tích tài chính, dữ liệu hiệu suất khách sạn thường được các nhà đầu tư đánh giá thông qua thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA).

Trước đây, khi du lịch đang ở đỉnh cao, các khách sạn hoạt động rất tốt với công suất và doanh thu cao đã được trả khoảng 11 hoặc 12 lần EBITDA của họ trong các giao dịch M & A của khách sạn. Những mức giá này hiện chỉ được cung cấp ở mức khoảng 8 lần EBITDA.

Người mua hiện đang nhắm đến các khách sạn có chủ sở hữu gặp khó khăn về tài chính, bao gồm cả những người vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức và phải trả các khoản nợ đến hạn.

Cùng với việc xem xét EBITDA, người mua cũng xem xét nhiều yếu tố khác như vị trí và chất lượng nguồn nhân lực có sẵn tại các khách sạn mục tiêu.

Một loại chủ khách sạn được người mua nhắm đến thường xuyên hơn không phải là những người đã đầu tư vào khách sạn như một doanh nghiệp phụ. Trong những thời điểm khó khăn như vậy, họ phải tập trung tất cả các nguồn vốn của họ trở lại hoạt động kinh doanh cốt lõi của họ, và sau đó phải xem xét bán hết khách sạn.

Các nhà đầu tư nước ngoài hiện đang quan tâm nhất đến các khách sạn cao cấp ở các khu trung tâm thương mại của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi họ có thể sử dụng các dịch vụ hội nghị, khuyến khích, hội nghị và triển lãm, khi các khu nghỉ mát được ưa thích ở các khu vực ven biển của đất nước.

Đây là thời điểm cho nhu cầu thực sự từ cả người mua và người bán, do đó, tôi không nghi ngờ rằng những giao dịch thành công có thể được nhìn thấy trong thời gian tới, ông Can Can của Sohovietnam cho biết.

Theo JLL Việt Nam, cả nhà đầu tư quốc tế và trong nước đang cho thấy sự khác biệt về thị hiếu. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội có lợi nhuận cao hơn tại Việt Nam thông qua vận hành tài sản khách sạn với dòng tiền tại chỗ, thì phần lớn các công ty tương đương trong nước quan tâm đến việc phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng từ các ngân hàng đất trống.

Việt Nam đã trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với nhiều nhà tài chính, phần lớn là do các chính sách thân thiện của đất nước khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài, cùng với sự ổn định chính trị và nền kinh tế mạnh mẽ. Do đó, Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến được ưa chuộng nhất cho đầu tư nước ngoài trong khu vực.

Sưu tầm: https://vanphongquan1.com