Các biện pháp phù hợp để phục hồi bất động sản

Tác động của nó đặc biệt có thể quan sát được trong lĩnh vực dịch vụ, chiếm 42% GDP của Việt Nam.

Pháp lệnh của chính phủ đã tạm dừng du lịch và nhập cảnh vào Việt Nam, trong đó có hai triệu lượt khách vào tháng Giêng.

Công suất phòng khách sạn đã giảm từ hơn 70% vào đầu năm xuống mức thấp kỷ lục 9,5%. Sản xuất (16% GDP của đất nước) phụ thuộc nhiều vào nhập khẩu nguyên liệu thô từ Trung Quốc và Hàn Quốc. Điều này cũng đã được tắt một cách hiệu quả.

Chỉ số của các nhà quản lý mua hàng (PMI) đã giảm từ 51,8% trong tháng 1 xuống còn 49% trong tháng 3. Sự phục hồi của hoạt động xuất khẩu có vẻ khó khăn vì thị trường xuất khẩu của Việt Nam phụ thuộc vào châu Âu, Trung Đông, Hoa Kỳ, v.v. Một điều tích cực là mối tương quan mạnh mẽ giữa xuất nhập khẩu của Việt Nam.

Do đó, việc giảm 20% trong một lần sẽ không ảnh hưởng xấu đến cán cân thương mại, mặc dù chúng ta có thể thấy sự thu hẹp của nền kinh tế.

Bất chấp những thời điểm thử thách này, chính phủ trung ương có cơ hội tốt để biến lĩnh vực bất động sản thành động lực tăng trưởng. Họ sẽ cần giải quyết các vấn đề cơ cấu chính cho thị trường bằng cách hợp tác với các doanh nghiệp tư nhân để cải thiện khung pháp lý và bơm thanh khoản rất cần thiết vào khu vực ngân hàng và cho vay tư nhân của thị trường vốn.

Bằng cách giải quyết các vấn đề lâu dài hạn chế nguồn cung bất động sản, nhà nước có thể hợp lý hóa một lĩnh vực tăng trưởng quan trọng và là động lực chính của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Chúng ta phải xem xét các nút thắt ngăn chặn sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam và giải thích làm thế nào các nghị quyết có thể dẫn đến các cơ hội quan trọng cho các nhà đầu tư khi chúng ta nổi lên từ cuộc khủng hoảng sức khỏe.

Ưu tiên hàng đầu của chính phủ trung ương nên chấm dứt sự không chắc chắn xung quanh việc rà soát giá chuyển nhượng đất đang diễn ra. Việc xem xét giá dự án được trả bởi các nhà phát triển nên được đẩy nhanh và đưa ra một khung rõ ràng để giải quyết. Quá trình xem xét đã khiến tất cả các đường ống phát triển dừng lại, xếp tầng vào thị trường thương mại và tạo ra các hạn chế về phía cung.

Sự co thắt cung trong thời gian nhu cầu tăng sẽ dẫn đến tăng giá đất, bán và giá cho thuê. Việt Nam đã trải qua điều này trong nhiều tháng rồi, và bảo lãnh chung cho năng suất tài sản ở Việt Nam hiện tại có rất ít mối tương quan với điểm chuẩn thị trường và tính khả thi chung.

Cung cấp các hướng dẫn rõ ràng và khuôn khổ gắn kết để các nhà phát triển làm việc bên trong sẽ giúp giải quyết các vấn đề về phía cung mà không gây áp đảo hoặc gây bất ổn thị trường. Việc tạo ra một cơ chế rõ ràng để đánh giá các giá trị đất đai lịch sử và hiện tại - mà không cần dùng đến đấu giá công khai hoặc đầu cơ - cũng có thể là một động thái thận trọng của nhà nước.
 

Bất động sản có thể trở thành động lực quan trọng cho đầu tư trực tiếp nước ngoài nếu vấn đề lâu dài có thể được giải quyết, Ảnh: Lê Toàn

Một đề xuất được thảo luận bởi các nhà đầu tư và nhà phát triển trong lĩnh vực công nghiệp là để nhà nước nỗ lực phát triển quan hệ đối tác công tư (PPP) cho đất thuộc sở hữu của quân đội và nhà nước. Điều này sẽ cải thiện khả năng tiếp cận của nhà đầu tư đối với đất thích hợp để phát triển và có thể được sử dụng bởi các chủ đất để phát triển các cơ sở cấp đầu tư hơn.

Những địa điểm này sẽ tăng vốn FDI và giúp thu hút các nhà đầu tư và người thuê trong các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và hậu cần.

Một khả năng khác được trình bày bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước là phát triển một quy trình phê duyệt và áp dụng mạnh mẽ và minh bạch. Điều này đòi hỏi phải chỉ định ba người đánh giá độc lập để thiết lập giá trị tài sản của nhà phát triển và nhà đầu tư. Việc đánh giá sẽ ràng buộc với tất cả các bên và đưa vào quy trình chuyển đổi và định giá quyền sử dụng đất (LURC).

Điều này sẽ mang lại cho các nhà phát triển và nhà đầu tư sự tự tin để tiến lên các dự án một cách kịp thời và các vấn đề về phía cung sẽ bị hạn chế. Chính phủ có thể tăng cường điều này bằng đầu tư bán buôn thông qua đăng ký trực tuyến vì quy hoạch tổng thể của nhiều thành phố và tỉnh đã được thực hiện trực tuyến. Truy cập công khai vào các tài nguyên này cũng sẽ thúc đẩy sự minh bạch hơn.

Các quy trình và khung cho phép điều này có thể được sử dụng để giải quyết một tắc nghẽn thị trường khác: độ dài và điều kiện của LURC. Năm mươi năm là một khung thời gian thích hợp cho các nhà đầu tư muốn mua đất hoặc tài sản và họ có thể làm việc trong những hạn chế nhiệm kỳ này. Các thị trường khu vực khác đã sử dụng thành công thời gian tương tự cho thuê đất.

Điều mà các nhà đầu tư không thích là sự không chắc chắn xuất phát từ việc thiếu hướng dẫn hoặc khuôn khổ rõ ràng cho các vấn đề tiềm ẩn. Trong trường hợp này, hết hạn LURC của dự án hoặc tài sản và quá trình làm mới nó, tạo ra sự khó chịu cho các nhà đầu tư và nhà phát triển.

Dự thảo mới Luật đất đai có thể gỡ bỏ nút thắt này. Tiểu ban Quốc hội khóa 13 đã bắt đầu các cuộc họp đầu tiên để thảo luận về kế hoạch xây dựng quốc gia tiếp theo và dự kiến ​​họ sẽ phê chuẩn luật ngay sau khi đại hội được thành lập hoàn toàn vào đầu năm 2021.

Tuy nhiên, miễn là điều này vẫn còn thay đổi, khuôn khổ sẽ cồng kềnh và ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực bất động sản, dẫn đến sự chậm trễ của dự án và tăng chi phí phát triển. Bằng cách cung cấp các hướng dẫn, quy trình và giá cả rõ ràng, nhà nước có thể mở các cổng để vốn muốn vào Việt Nam.
 

Một nút thắt thứ ba là thiếu cơ sở hạ tầng cản trở thị trường bất động sản. Ở miền Nam Việt Nam, việc hoàn thành các đường vành đai trong và ngoài, liên kết các cảng và khu công nghiệp bằng tàu chở hàng và phát triển các nút giao thông nhanh sẽ hỗ trợ sử dụng vốn đầu tư hiệu quả và thành công.

Chúng ta đã thấy các dự án PPP thành công ở tỉnh phía đông bắc Quảng Ninh, nơi Tập đoàn Sun xây dựng một sân bay tuyệt vời, nhà ga hành khách và đường cao tốc. Mô hình tương tự có thể được áp dụng cho các nút giao thông công cộng bằng cách đầu tư vào các giải pháp đa phương thức hiệu quả cho giao thông, bao gồm đẩy nhanh sự phát triển của đường sắt và cải thiện khả năng tiếp cận vào các thành phố nội thành.

Điều này sẽ loại bỏ các cơ sở hạ tầng cản trở sự phát triển và đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản. Một sáng kiến ​​do nhà nước lãnh đạo mang lại kết quả là kế hoạch Cơ sở hạ tầng Năm thành phần. Kế hoạch tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế ven biển và cửa khẩu cũng như phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu nông nghiệp.

Kế hoạch đầu tư và phân phối vốn đã được các khu vực tư nhân và công cộng xác định là cần thiết cho sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản. Cung cấp cho các bên liên quan một sự hiểu biết rõ ràng về tác động đầu tư của họ đảm bảo rằng khoản đầu tư của họ được thực hiện một cách hiệu quả. Tương tự như vậy, các nhà phát triển tìm kiếm các nhà đầu tư có thể uốn cong lên xuống trên đường cong lợi suất để phục vụ nhu cầu vốn của họ.

Một nút thắt khác là tiếp cận tín dụng, mà Ngân hàng Thế giới xác định là yếu tố quan trọng nhất để cải thiện tăng trưởng kinh tế. Các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam nên giải quyết các hạn chế tài chính nếu họ muốn quốc gia tiếp tục tăng trưởng nhanh và toàn diện.

Tiếp cận tín dụng cho các nhà phát triển và chủ sở hữu tài sản là chìa khóa để mở rộng cơ sở nhà đầu tư của Việt Nam. Hiện tại, rủi ro chính đối với những người cho vay muốn làm việc với người vay Việt Nam là khá đơn giản: trong trường hợp vỡ nợ, thu giữ tài sản cầm cố là khó khăn nếu không có sự hòa giải của tòa án.

Để giảm rủi ro, người cho vay sử dụng các biện pháp kiểm soát tiêu cực như ghế hội đồng quản trị, gọi quyền chọn mua cổ phiếu của công ty vay, kiểm soát tài khoản tiền mặt, quyền phủ quyết đối với các quyết định ở cấp độ hội đồng hoặc trong một số trường hợp, kiểm soát công ty. Điều này tạo ra rào cản cho hầu hết các nguồn vốn muốn vào Việt Nam vì họ buộc phải bước ra khỏi đường cong rủi ro, làm tăng chi phí vốn mà họ triển khai.

Do đó, giải quyết thu hồi nợ sẽ cải thiện thanh khoản. Các nhà phát triển và chủ sở hữu có thể truy cập các nguồn vốn khác với chi phí rẻ hơn và loại bỏ rủi ro cho các ngân hàng nhà nước và địa phương.

Với tình hình hiện tại đang phát triển hàng ngày, có một cơ hội chúng ta có thể tiến tới sự suy giảm có hệ thống của các nền kinh tế toàn cầu, và tất cả những thách thức sẽ xảy ra với điều đó. Đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản có thể là động lực thúc đẩy tăng trưởng tài chính và phục hồi viện trợ trong trường hợp suy thoái kinh tế.

Sự tăng trưởng này phụ thuộc vào vốn FDI trong các lĩnh vực công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và cơ sở hạ tầng. Cho phép chủ sở hữu tài sản sử dụng các tòa nhà của họ làm bảo đảm cho các khoản tín dụng tư nhân, kích thích thị trường nội địa cho các công ty và nhà sản xuất, và mở rộng hoạt động sẽ đưa tiền trở lại vào túi của mọi người dưới dạng tiền lương.

Việt Nam có thể nhanh chóng giải quyết những vướng mắc này, điều này sẽ nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và giúp duy trì tăng trưởng nhanh chóng. Chính phủ có thể giải quyết một vài trong số những vấn đề này để củng cố danh tiếng toàn cầu của mình như một quốc gia có khả năng thích ứng với một thế giới luôn thay đổi.

Sưu tầm: https://vanphongquan1.com